小戶型投資的正確打開方式

□黃嘉琳

第四季度以來，隨著房地產投資的逐步回歸以及市場中SOHO、單身公寓等產品推盤量的增加，不動產投資再一次進入大眾的視線。泉州中駿商城、東海泰禾廣場、泉州星光耀廣場等項目的小戶型投資產品均在市場中發聲，并取得了不同程度的熱銷。

值得關注的是，在這一波投資型小戶產品的熱潮中，房企們開始針對目前市場中投資產品存在的弊端進行改進和創新，引發了投資者和業界關于小戶型投資產品新價值點的探討，也增加了市場對于小額不動產投資的信心。

SOHO面市量大 引發增值前景擔憂

SOHO這種產品曾經因為“不限購不限貸”，“可辦公可居住”的雙用功能而被市場廣為追捧，尤其是在房地產政策較為嚴厲的時期，它曾經一度成為投資者的不二選擇，創造了不少熱銷神話。然而，縱觀如今房地產的政策環境和市場形勢，我們不難發現，類似取消限購這類的系列政策桎梏，使SOHO不再擁有投資特權，而市場中不斷涌進的各類SOHO產品更是大大超出了目前的需求，一般的SOHO產品面臨高庫存的壓力，陸續有項目通過促銷等方式去化，未來的增值前景開始受到質疑。

除此之外，如今市場上有不少小戶型投資產品立足于大型商業綜合體，盡管未來的人流和輻射力有保障，但也面臨著城市發展模式以及商圈繁華所需要承擔的時間成本問題。因此，投資者在很長一段時間里，對傳統SOHO產品的投資前景產生了擔憂。

如何在原有產品的基礎之上正確打開小戶型產品的投資前景?不少擁有大量SOHO產品的項目都在尋找這樣一把開啟的鑰匙。而這一輪的市場熱銷，也讓投資者看到了新的價值點。泉州中駿商城“小戶+學位”的結合算是一大創新。眾所周知，學區是目前置業需求最重要的因素，在老城區，優質的學區房甚至出現一房難求的現象，因此，可以享受優質教育資源、帶有學位的小戶公寓抗跌性有保障，而且目前屬于市場的藍海地帶，價格處于低位，增值空間大，成為投資者聚焦的熱點產品。

提供可見市場需求 易于出租保長線收益

無論是住宅還是SOHO投資，除了本身物業的增值之余，出租是保證投資回報的主要方式。11月底，隨著國務院出臺生活性服務業指導意見，“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”，首次把公寓定性為生活性服務業，并給予各方面的政策支持。這對小戶型公寓的投資者來說，無疑是極大的利好，投資回報率將有望在稅收等政策的支持下進一步提升。

而市場中投資者對小戶型長線出租難易程度的考量也成為是否出手的關鍵因素。為此，房企們為了給客戶創造可見的市場需求，紛紛從各方面提升小戶型產品的附加值。東海泰禾廣場引入全程托管服務，泉州星光耀廣場的SOHO依托開發商的資源優勢，將創立創新企業的商務辦公聚集地。星浩資本泉州公司營銷副總經理梁志森認為，泉州產業底蘊深厚，創業氛圍濃厚，企業對辦公環境要求的提升是一種必然趨勢，辦公需求會越來越高，星光耀SOHO產品正是基于這種市場需求。

另外，泉州中駿商城的“創新學位小戶”則在市場租賃需求和容量方面進行了更進一步的定位。針對目前泉州住宅尚未“禁商”，辦公市場受到擠壓等問題提供了更為清晰的投資增長點。中駿置業泉州區域公司高級企劃經理蔡瑞認為，投資品的市場出租行情是實現投資效益的關鍵因素。就住宅而言，市場需要考慮出租成本，而從辦公角度來看，泉州距離商務辦公集群化還有一段很長的距離。此次推出的“超能學位小戶”，在立足學區的同時，也充分考慮了周邊江南新城的市場需求，學校、醫院、一千多家企業和三百多家汽車4S店等的市場，將為投資者提供最直觀可見的市場需求，保證長線持有的收益率。

植入各種價值 實現易轉手

在本報發起的關于投資理財話題的探討中，不少讀者在考慮不動產投資前，都會產生擔憂，“投資房地產保值增值很關鍵，但是二手買賣的難易程度也很重要。如果只是房子升值了，卻有價無市，無法在短時間內進行轉手交易，那么投資效益也會大大下降。”可見，在目前的投資市場，物業的盤活率已經開始受到更大程度的關注。低總額、盤活率高的產品更受青睞。

針對這個問題，一直以來，房企們也試圖通過各種價值的植入，來增強投資者的信心。世茂集團一直致力于“云平臺”的建設，其中不乏對物業轉手和租賃的服務，而類似SOHO和酒店式公寓等產品，開發商則更加注重商圈的建立和資源的引入，來提升物業的價值。而近期市場中的小戶型公寓由于引入了“學區房”的概念，轉手變現的能力提升，也令投資者眼前一亮。泉州中駿商城、中駿四季陽光“創新學位小戶”一期產品200套在短期內售罄，不少投資者正是看中了帶有學位的低總價產品，在實現自住讀書的功能之后，能夠迅速轉手給有學位需求的買家，盤活率高，能夠實現功能和資金轉換的“雙贏”。

可見，在市場的需求下，投資產品開始為有效解決投資市場存在的矛盾進行了改良，也挖掘出了小戶型投資產品新的價值點，成為引領投資熱潮的主要因素。