四因素致房價下半年依舊堅挺

當前，房價節節攀升，看漲房價的聲音一浪高過一浪。尤其是地王頻出、高價地橫行，地價推高房價，似已板上釘釘。我的感覺是，很多拿高價地的開發商，對后市的預期過于樂觀;而很多購房者，對于后市房價大漲，有些過于憂心。

  盛極必衰，這是自然界的法理。即便是過去十多年中國房價不斷快速上漲，也同樣存在著樓市降溫與房價下跌的時段。只有理性看待市場，才不至于在市場中摔跟頭。正基于此，筆者認為，房地產短周期(未來6個月至12個月的變化)可用于指導房價走勢預測。

  關于短周期，過去十年已有跡可循。全國房地產開發景氣指數，是衡量開發行業體溫的“溫度計”，能夠比較好的反映房地產開發行業的周期性波動。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來可劃分為三個短周期。

  第一個周期：2004年3月-2007年11月。這一周期出現兩個峰值，都是106點，谷值是100.6，出現在2005年12月。下行歷時21個月，上行歷時23個月，共計43個月。下行主因是房地產調控，上行主因是經濟過熱，資本市場瘋狂。

  第二個周期：2007年12月-2010年3月。第二個周期峰值近106點，谷值是94.74，出現在2009年3月。下行歷時16個月。上行歷時12 個月，共計28個月。下行主因是受國際金融危機影響國內經濟下滑，上行主因是政策力度大。這輪跌急漲急，波幅大，歷時短。

  第三個周 期：2010年4月以來。谷值是94.39，出現在2012年9月，下行歷時30個月。下行主因經濟下滑與房地產調控。在雙重打擊下，下行時間較長，調整 幅度較大。上行主因是貨幣寬松和經濟復蘇。這輪周期已經完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，將在“磨磨唧唧”中上行，預計將于2014 年觸頂。

  接下來，我們再用房價增幅，來印證一下國房景氣指數的短周期。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來，同樣可分為三個短 周期(按季度)。第一個周期：2004年四季度—2008年一季度;第二個周期：2008年二季度—2010年二季度;第三個周期：2010年三季度開 始。由此可見，兩個指標的周期基本一致。第二、第三個周期的谷值，出現房價同比下跌，可見市場調整幅度大，而第一個周期的谷值只是房價漲幅減小。2012 年四季度進入第三個周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過程中，不可能像2009年那樣強勁，房價同比增幅難以超過上一 輪12.8%的高點，上升持續時間較長，預計2013年四季度或2014年一季度見頂。

  歐美國家的房地產市場，已經歷過上百年的周期性變化，經驗較多，即便如此，短周期也存在較大的變量。我國房地產市場化，主要始于1998年，只有十幾年時間，短周期的規律更加不易掌握，而且受房地產調控影響大。

  筆者認為，決定短周期房價漲跌的“四個引擎”是經濟、政策、資金和存貨。當前樓市表現也可從這“四個引擎”入手分析。

  其一，經濟低位企穩。去年三季度，經濟增長低探至7.4%，四季度反彈至7.9%，就在大家認為經濟見底反彈之際，今年上半年卻出人意料的繼續下滑，二 季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多數經濟數據略有起色，8月匯豐中國制造業PMI初值為50.1，重返50枯榮線上方，創4個月內最高水平。這些信 號表明，今年下半年經濟將企穩。但是中國經濟已告別高增長，明年也僅為8%上下。總體而言，經濟面的情況對樓市屬中性略偏空。

  其二，政策中性。穩增長，客觀上要求調控不宜進一步升級。下半年中央層面的房地產調控基本平穩，既不放松，也不加碼，但局部政策存在或松或緊的可能，比如市場秩序整頓、推出第二批房產稅試點、放松房企再融資、支持首套剛需等。

  其三，資金面不喜不憂。從外部資金面看，今年貨幣供應量明顯大于去年，M1同比增幅可能保持在10%上下，而去年保持在6%上下，但是今年1月沖高后， 呈震蕩回落態勢，預期明年將弱于今年。從內部資金面看，由于房企銷售形勢較好，資金回籠量很大，總體資金面寬松了很多。全國開發商資金來源同比增幅今年以 來保持在30%以上，而去年在10%上下，說明今年房企的資金寬松度遠好于去年。但這一增幅今年初以來一直高位盤整，預計未來一年將呈收窄趨勢。簡而言 之，資金面明顯強于去年，但接下去將有所減弱。

  其四，存貨面基本見底。自去年二季度開始，全國主要城市的住宅庫存開始減少，尤其是一線 和部分二線城市，但三、四線一直呈增長態勢，區域分化嚴重。值得關注的是，從今年4月開始，一、二線城市的庫存量呈現震蕩走高的跡象。本輪周期中，庫存最 低點很可能就是3月份。與之相適應，20個典型城市的住宅去化周期，也在3月達到最低的8.3個月，其后震蕩小幅上行，7月提高至9.6個月。就存貨和去 化周期而言，當前一線和部分二線城市，依然處于近兩年低位，未來半年房價仍有上漲壓力，但供不應求最緊張的時點已過，未來1-2年將重新趨于增長。

  總而言之，通過分析決定短周期房價漲跌的四個因素，大致可以預測，當前處于本輪樓市景氣周期的頂部區間，下半年房價仍堅挺，但明年將有所降溫。