魯桂華：高房價的掠奪本質與增長隱憂

據中原地產研究中心的統計，在剛剛結束的國慶7天長假期間，全國主要54個城市新建住宅銷售較2012年國慶期間增加6.2%。根據北京(樓盤)市統計局和國家統計局北京調查總隊的數據，近期北京市“房地產市場出現量價齊升的苗頭……房地產業的企業家信心指數提升至123.2，為2010年以來的新高”。

房價屢調屢漲，不僅引發持幣待購者的焦慮情緒，甚至引發了我這個有房戶的焦慮：房價到底為什么這么高?高房價到底意味著什么?高房價可能給我們帶來什么樣的后果?

我們不妨先來分析幾組數據：

從2007年至2013年中期，招商、保利、萬科和金地四大房企，凈利潤占銷售收入的比例在12.59%至19.93%之間，這就意味著房價中只有不到20%的部分是房企的凈利潤，并且近年來呈現出下降的趨勢。

僅2012年，房企凈利潤占房價的比例為13.05%。為了討論的便利，我們不妨假設招、保、萬、金的2012年的銷售凈利潤率13.05%足以代表整個房地產行業的一般情況，同時假設房價中除地價、稅費、利息支出和房企的凈利潤之外的部分，即為材料供應商等上游的收入、工人的薪酬收入等。

根據這些數據，我們即得到圖表2，即房價中61.33%被政府以地價、稅費的方式拿走了，13.03%被銀行以利息的方式拿走了，兩者合計74.36%，即政府和銀行拿走了房價中的近3/4。余下的1/4中，房企的凈收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%，即房企、工人和上游的收入，各占房價的1/8左右。

對于這種算法，有人提出批評，比如廣東省房協理事趙卓文先生指出，“土地出讓金不應算為當年成本”，而是隨著開發進度，逐年轉化為房產的成本的。因此，趙先生認為，正因為只有一部分土地出讓金進入房產成本，所以上述算法高估了房價中政府拿走的份額。

這種看法不盡正確，如圖表3所示，我們不妨假設某房企每年支付的土地出讓金或拿地支出為100元。比如2008年，其拿地支出為100元，其中有60%在第一年開發，因而有60元在2008年進入房產成本，余下的40%在第二年開發，即2009年有40元進入房產成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分別進入2009年和2010年的房產成本。因此2009年進入房產成本的拿地支出為100元，等于2009年的拿地支出。

自2009年之后的每一年均是如此，為什么?因為雖然當年拿地支出有一部分進入未來的房產成本，但上年的拿地支出也會進入當年的房產成本，當這兩種近似相等時，每年的拿地支出與每年進入房產成本的土地出讓金會大致相等。因此我們在圖表2中的算法，誤差不會太大。

既然房價構成的估計沒有太大誤差，我們就可以較高的準確性推斷，每1元的房價中，政府和銀行拿走3/4，其中政府拿走61.33%!地方政府是高房價最大的受益者!

通過高房價這一手段變相征高稅收，對我國經濟的可持續有何影響?我們不妨從兩個方面來思考這一問題：

第一，根據我們的測算 ，一套一百平方米的公寓，在一線城市，大約需要一個普通居民203年的儲蓄，在二線城市，大約需要一個普通居民101年的儲蓄，在三線城市，大約需要一個普通居民65年的儲蓄。高房價的本質，相當于地方政府變相地通過稅收，把居民未來一生甚至幾生的儲蓄挪到了現在，花掉了。對居民而言，下半生或下幾生的消費能力將趨于萎縮!

第二，地方政府把這些錢用在了什么地方?如果用于進行生產性投資或擴充資本存量，產能持續擴大和百姓有支付能力的需求相對萎縮，將會導致嚴重的產能過剩!而要解決產能過剩，只有再依靠投資，而投資又依靠地方政府的財政收入，而地方政府的財政收入又依靠進一步上漲的房價。這樣一種模式，焉能持續?如果這些錢被低效率的使用，比如用于三公消費，用于把剛修好不久的馬路扒拉掉重修，那么情況就更嚴重了，這就意味著寶貴的國民儲蓄的浪費!

竭澤而漁式的高房價，可以休矣!