胡葆森：年輕創(chuàng)業(yè)者首先要搞清自己的終極取向

主持人：您好，很高興全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森能接受大公網(wǎng)專訪。此次兩會，胡主席提出了哪些建議或議案?

胡葆森：我今年帶來了四個建議。兩個是和房地產(chǎn)有關(guān)，一個是關(guān)于盡快解決小產(chǎn)權(quán)房的建議;一個是建議加快中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的建議。另外兩個建議是關(guān)于文化的。一個關(guān)于完善中國文化主體，將國學納入到大、中、小幼兒園教材內(nèi)容里面的建議。還有一個是關(guān)于推廣社區(qū)書院這樣一個社區(qū)管理方式，以繁榮社區(qū)文化生活。

主持人：您認為小產(chǎn)權(quán)房問題怎么才能夠徹底得到解決?您的建議是什么?

胡葆森：小產(chǎn)權(quán)房我今天才看到一個信息，有20多個省關(guān)于如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題都已經(jīng)有了自己的方案。實際上這個問題也困擾各級政府很多年了，包括建設(shè)部也組織專家多次研究過這個問題。它的成因比較復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象、形成的時間周期也比較長，所以解決起來也必須經(jīng)過分類、逐步、分期來解決。

主持人：2014年是中國經(jīng)濟很微妙的一年，也是改革第一年，房地產(chǎn)調(diào)控以及樓市的走向會成為社會熱議的一個話題。你能預(yù)測一線、二線與三四線城市會出現(xiàn)哪些問題，哪些趨勢?

胡葆森：總的判斷2014年房地產(chǎn)不會出現(xiàn)太多波動。不會像過去有些年份過快增長，包括開發(fā)量不會有過快增加，房價不會過快增長。同時不會出現(xiàn)有些媒體或者有些專家預(yù)測的崩盤這種情況。總的來講，一二線城市也好，三四線城市也好，我的預(yù)測就是2014年會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大的波動。

主持人：那你如何看待前一段時間杭州一些樓盤的降價?

胡葆森：某一個樓盤的降價，某一個城市的降價，都不能說明全國這樣一個全局，它不是一個普遍性現(xiàn)象，所以不必過多關(guān)注，我也確實沒有太多關(guān)注。我覺得也不值得太多關(guān)注。

主持人：您對河南樓市是怎么看的?未來的一個房價趨勢。

胡葆森：河南樓市比較平穩(wěn)，比全國會更加健康，更加平穩(wěn)，剛性需求還是更大。

主持人：樓市調(diào)控發(fā)生新變化，重視長效和差別化，你是如何看待的?

胡葆森：差別化調(diào)控機制，就是區(qū)別于原來的一刀切，肯定會更加科學，更加合理，所以我特別贊同差別化調(diào)控這樣一個新舉措。

主持人：您認為在房地產(chǎn)市場嚴重分化的條件下，建設(shè)樓市長效的調(diào)節(jié)機制，如何來建立?

胡葆森：還是主要發(fā)揮兩只手的作用，一是放開市場這只手，很多媒體也在說，這次李克強總理政府工作報告沒有出臺新調(diào)控政策。我覺得這本身也是一種態(tài)度，也是放開市場這只手，對市場規(guī)律尊重的一種態(tài)度，所以我覺得我非常贊同，所以不出臺新的政策本身就是一種態(tài)度。

主持人：對于一個開發(fā)商來說，大家都說房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，現(xiàn)在房地產(chǎn)您看到底是處于什么狀況?建業(yè)地產(chǎn)有什么戰(zhàn)略規(guī)劃?

胡葆森：我認為黃金時期沒有過，反而我認為這次政府工作報告中提出的三個“一億人”反而對開發(fā)商是一個機會，一個是解決一億人進城問題。進城就要住房子，這肯定是一個新增需求，每人按30平米說，就是30億平方米。第二個一億人就是解決已經(jīng)住在城市，棚戶區(qū)改造和城中村改造。如果把棚戶區(qū)和城鎮(zhèn)村全拆的話，這又是30億平方米。第三個一億人就是在中西部地區(qū)就近解決一億人，就近城鎮(zhèn)化的問題，實際上又是一個30億平方米。這個三個30億平方米加在一起就是90億平方米，這個90億平方米就是一個剛性需求產(chǎn)。這對整個房地產(chǎn)行業(yè)來講就是一個利好消息。未來10年，我看也許還有15年，整個階段都有這樣一個需求在支撐著，所以中國房地產(chǎn)在未來10年乃至更長時間，還會有一個新的發(fā)展10年。我們也可以把它稱為新的黃金的10年。

主持人：建業(yè)地產(chǎn)的未來戰(zhàn)略有什么調(diào)整?

胡葆森：不會有什么調(diào)整，戰(zhàn)略上不需要調(diào)整。我們一直在河南，河南一共有120個縣級以上的城市，還有很多的中心鎮(zhèn)，所以我覺得市場空間巨大，發(fā)展的市場需求很大。而且河南作為新一輪新型城鎮(zhèn)化的中心市場，我覺得發(fā)展空間巨大，所以我們決定扎扎實實的、老老實實的把產(chǎn)品，把服務(wù)做好，就會迎來在新的黃金10年，就會迎來更大的發(fā)展機遇。

主持人：您的意思就是還是深耕河南，往下走。

胡葆森：對。

主持人：有沒有到別的城市，一線?

胡葆森：不會，不會。

主持人：這個戰(zhàn)略不會變動，還是深耕河南。

胡葆森：對，不會變動。

主持人：未來，中國會全面深化土地和城鎮(zhèn)化的改革，您認為會有哪些新政出臺?下一步會起到哪些作用?

胡葆森：下一步主要還是關(guān)于新型城鎮(zhèn)化，一個還是戶籍的問題，另外一個這一次其實是有一個導(dǎo)向，中西部地區(qū)就近解決一億人的城鎮(zhèn)化問題。就近解決就是讓中西部地區(qū)的這些勞動力、進城務(wù)工人員，不需要再跑到沿海，不需要跑到特大城市，在家門口就能夠解決就業(yè)的問題。在家門口就業(yè)實際上就從根據(jù)上解決過去的20多年形式的留守兒童、留守老人和留守婦女這樣一個社會問題。所以這個就會從根據(jù)意義上讓就近解決城鎮(zhèn)化的這一億人口，我們講的人的城鎮(zhèn)化問題，過去我們經(jīng)常講，有2億多人口，雖然進城了，雖然就業(yè)了，但是第一這個就業(yè)是不穩(wěn)定的，它的工作是不一定的;第二他居住在城市，工作在城市，但是他的家人還在農(nóng)村，它的消費比如說讓他買房子還是在農(nóng)村，所以他的心還是在農(nóng)村，所以過去2億多人口，有一些社會學家統(tǒng)計大概是2億6000萬，就是我們把它稱為社會第三元結(jié)構(gòu)，實際上就是指的這個問題。刨除這個，因為現(xiàn)在他們家人還沒有想，包括他們自己本人也沒有享受到整個城市的社會保障體系，還沒有全覆蓋，還沒有把他們覆蓋在內(nèi)，他們子女的教育問題、入學問題，他們自身家人的醫(yī)療問題，包括他們自身的住房問題都沒有得到充分的解決，所以我說今后一個時期，新型城鎮(zhèn)化，這次李克強總理講到的三個一億人，第三個就是在中西部地區(qū)就近解決一億人口的城鎮(zhèn)的問題，進城的問題，我想這著力點就是讓我們，希望這一億人能夠在家門口就業(yè)，在家門口進城。

主持人：農(nóng)村宅基地如果改革試點的話，對房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有實際的作用和意義?

胡葆森：當然，解放出來就把土地、把宅基地的指標就解放出來了。把宅基地占地的規(guī)模也解放出來了，所以把農(nóng)民從土地里解放出來的同時，等于把農(nóng)民手里的土地也解放了出來進行流轉(zhuǎn)。進行流轉(zhuǎn)這一部分不一定都去搞城市近來，但是指標有的拿去搞城市建設(shè)了。另外土地有的可能搞成了旅游設(shè)施，有的搞成了工業(yè)廠房，這種生產(chǎn)要素就進入流轉(zhuǎn)之后，就進入了一種新的經(jīng)營狀況。原來是耕作，種糧食的，新的土地可能就用來搞工業(yè)了，有的可能搞旅游了，所以它的用途不一樣了，所以等于是土地這種生產(chǎn)要素它的價值得到了進一步的釋放，所以土地流轉(zhuǎn)啊，下一步，土地的稅權(quán)與土地的流轉(zhuǎn)加上下一步的新型城鎮(zhèn)化也是一個重要內(nèi)容之一。

主持人：那對咱們地產(chǎn)商來說呢?有什商機?

胡葆森：對地產(chǎn)商來說，比如你搞旅游低產(chǎn)的你就有新的機會了。

主持人：好的，最近都在流傳房地產(chǎn)泡沫的問題，你認為這個有沒有泡沫，這個泡沫會不會爆?

胡葆森：我剛才所有進的東西，房地產(chǎn)泡沫是的，什么叫泡沫，泡沫這個概念你們主持人要弄清楚。很多人在說這個泡沫的時候就沒有弄清楚什么叫做泡沫。

所謂的泡沫就等于一邊是庫存量過大。對庫存量過大這個度多少叫做過大，很多人其實也沒有弄清楚。我們現(xiàn)在說的泡沫可能一個從價格，比方說現(xiàn)在城市的房價大大的超過了這個城市的購買人群的承受能力，那這個房價就過高了，房價過去幾年上漲的過快，這里面有泡沫。這只是看價格，還要再從數(shù)量上看，你過去幾年建設(shè)的量過大，庫存量過大。你現(xiàn)在建的房子，包括在建的房子，建好之后兩年之內(nèi)還賣不完，那這個肯定就是庫存量過大，生產(chǎn)的供應(yīng)就過大了，相對于需求來講。我認為現(xiàn)在在全國普遍沒有出現(xiàn)這種泡沫，但是你說在個別城市，在某一個階段可能會有的。比如像你講的溫州，你講的鄂爾多斯這些城市，這種局部它不代表全國的普遍的現(xiàn)象，所以從媒體也好，經(jīng)濟學家也好，主要還是應(yīng)該研究這種普遍的問題，不應(yīng)該研究，過多的關(guān)注這種個性的問題，因為沒有什么意義。全國一共有600多各城市，你說一個城市有意義嗎，沒有太多意義。

主持人：最后一個問題，在社會上廣為流傳您和王石、馮侖被尊稱為“中國房地產(chǎn)的三君子”，這么稱呼不是因為您的地位、財富，而是源于您作為企業(yè)家的愛心社會責任感，一億中原人都能感受到。20年來，您帶建業(yè)一路走來，有鮮花也有泥濘和坎坷。請您給正在創(chuàng)業(yè)的年輕人分享一些您的經(jīng)驗，讓他們少走彎路，能走得更遠。

胡葆森：我覺得我過去在商海里摸爬滾打了35年，一個突出的感受就是作為年輕的創(chuàng)業(yè)者，首先還是要搞清自己的價值取向，就是你的終極取向，就是你人生的終極趨向，這個問題先盡量的想清楚。另外終極取向想清楚之后，要做一個長期的終生規(guī)劃，就是你準備在30年后達到一個什么樣的目標，先把這個總的目標想清楚，另外把它分步實施。你這個總的目標20年以后、30年以后，這個總的目標你準備分幾步實施，分五步還是分六步，終生規(guī)劃，分步實施，另外及時調(diào)整，因為你做的這個規(guī)劃，定的這個目標很可能跟外部環(huán)境有關(guān)，外部環(huán)境也在不斷的發(fā)生變化。外部環(huán)境的這種變化很可能會對你原來制定的目標會是正向影響的，你不需要調(diào)整。加入這個環(huán)境變化不符合你原來制定的整個規(guī)劃的時候，你要及時調(diào)整。我就是三句話，就是終生規(guī)劃;分步實施;實施調(diào)整。就是要選擇一個正確的方向，然后你每天的積累就會有意義的。

主持人：您能對我們大公報的讀者和網(wǎng)友說一些寄語嗎?

胡葆森：我30多年前在香港工作的時候，幾乎是每天都在讀《大公報》這張報紙，我有一個特殊的感情，也借此機會祝福我們《大公報》和大公網(wǎng)的讀者和網(wǎng)民能夠在新的形勢下，面對新的形勢不斷的學習，然后取得新的進步，謝謝。

主持人：謝謝，胡總。