樓市調(diào)控“工具箱”料將開啟：供需雙端發(fā)力分而治之

新華網(wǎng)北京12月11日電(記者 萬方)進(jìn)入11月以來，北京氣溫驟降，但“地王亢奮期”的熱度仍在延續(xù)。

截至11月25日，北京土地出讓金累計(jì)高達(dá)1920.77億元，打破2014年全年1916.9億元的紀(jì)錄。“無地不王”的情形同樣發(fā)生在上海、廣州、重慶、南京等一二線城市。

就在各地地王頻頻誕生之時，樓市去庫存的形勢和要求卻也越來越緊迫。社科院近日發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，目前現(xiàn)房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達(dá)19.96億平方米。

一邊是大房企集中迸發(fā)的拿地?zé)崆椋贿吺鞘冀K未能揮散的高庫存陰影，看似身處暖冬的樓市仍然面臨著嚴(yán)寒的考驗(yàn)……

一二線城市：地王與房價齊飛

下半年的房地產(chǎn)市場繞不開的關(guān)鍵詞必屬“地王”。在三四線城市庫存持續(xù)承壓的同時，一線城市陸續(xù)天價成交的地塊愈發(fā)引人關(guān)注。

據(jù)媒體報(bào)道，在北京，11月單月的土地成交創(chuàng)歷史記錄，成交土地19宗，成交額高達(dá)561.1189億元;在上海，11月25日，楊浦拍出72.99億單價地王，樓面價達(dá)到4.9萬元/平方米，次日北外灘又出“地王”……

梳理今年以來各地制造的地王，不難發(fā)現(xiàn)國字號頻繁現(xiàn)身。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名分布主要在一二線城市，但從拿地企業(yè)分布看，其中有29宗地塊由國企或者國企參與獲得。

無論從拿地金額還是從拿地?zé)崆榭矗恋厥袌龅母偁巺⑴c者大部分以國企央企為主，由于體量和實(shí)力的“先天性不足”，民營企業(yè)在此番“地王爭奪戰(zhàn)”中的參與程度明顯減弱。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前的土地市場已進(jìn)入“土地寡頭時代”，市場交易變成“豪門的游戲”。不僅中小房企進(jìn)一線城市難度越來越大，實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

伴隨著高地價而生的，是市場對于一二線城市房價進(jìn)一步“抬頭”的預(yù)期。以10月20日北京拍出的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地為例，部分樓面價格高達(dá)到7.5萬/平方米天價，經(jīng)業(yè)內(nèi)人士估算未來售價或達(dá)15萬/平方米。有專家預(yù)測，未來核心城市的“豪宅化”難以避免，房企運(yùn)營的難度也將越來越大。

事實(shí)上，一二線城市房價的回歸已然是進(jìn)行時。中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月百城價格指數(shù)顯示，住宅價格同比上漲的城市個數(shù)為34個。其中，深圳暴漲34.75%，北京、上海二手房均價同比分別上漲7.31%、16.56%。

三四線城市：去庫存要求再升級

就在部分一二線城市拿地進(jìn)入狂熱期，住宅成交量、成交價捷報(bào)頻傳的同時，三四線城市的高庫存困局卻遲遲得不到破解。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，我國商品房待售面積6.86億平方米，除此還有超過70億平方米的在建面積。社科院3日發(fā)布的《中國住房報(bào)告(2015-2016)》更是直指，商品住房過剩總庫存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月。

冰凍三尺非一日之寒。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷十年高速發(fā)展期的同時，積聚了資源錯配、供需不匹、投資過熱等諸多問題。在住房需求井噴，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過去上述弊病并不明顯，但隨著行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境愈發(fā)艱難，長期形成的積弊逐漸浮出水面，有專家判斷住房市場的“存量時代”已經(jīng)到來。

意識到房地產(chǎn)市場的階段性過剩，中央屢次將去化擺在了調(diào)控的顯要位置。

11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。就在第二天的國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強(qiáng)總理再次表態(tài)，要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”。

中央基調(diào)已定，地方政策疾行。

11月19日，山西省專門發(fā)布通知，取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制;12月4日，河南省濮陽市宣布對農(nóng)民進(jìn)城購房予以補(bǔ)貼，并降低首付款比例、貸款利率最低標(biāo)準(zhǔn);12月9日，杭州市富陽區(qū)下發(fā)通知，對購買新建商品住房的購房者給予購房款1%的補(bǔ)助……多地樓市政策“松綁”，以補(bǔ)貼促進(jìn)住房市場消費(fèi)的政策潮此起彼伏。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城市工作會議臨近，全國性、地方性的樓市刺激政策料將陸續(xù)出臺。

民生證券研究所執(zhí)行院長管清友表示，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化，“國家住房銀行”或提上時間表。

分化加劇怎么破：供需雙端發(fā)力

一半是海水一半是火焰，樓市分化加劇的局面似已形成。

社科院報(bào)告指出，當(dāng)前我國住房市場發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企。

由于配套資源集中、需求基數(shù)穩(wěn)定等自帶優(yōu)勢，有數(shù)據(jù)顯示部分一二線城市去庫存周期已經(jīng)回歸到12個月左右的水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于北上廣深的局部區(qū)域來說，去庫存壓力非但不大，甚至出現(xiàn)各大房企爭相“增補(bǔ)庫存”的局面。

反觀三四線城市，前期積累壓力過大、需求持續(xù)不振已形成庫存高企的“死扣”。有業(yè)內(nèi)人士此前向媒體表示，從2014年開始，大連、沈陽、長春等地都出現(xiàn)了樓市成交萎縮、房價大幅下滑的態(tài)勢，上述區(qū)域經(jīng)濟(jì)的下滑對改善型住宅需求的購房者影響明顯，導(dǎo)致購房者對未來樓市的上升預(yù)期信心不足。

隨著樓市區(qū)域分化加劇，對應(yīng)的解決之道亦不可“一刀切”，供需雙端發(fā)力分而治之是目前業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)。

“對于熱點(diǎn)城市和三四線城市的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，一線城市應(yīng)更多的從供給側(cè)做文章，三四線線城市則應(yīng)聚焦于需求方”，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向新華網(wǎng)記者表示。

一線城市及部分二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖趨勢，供不應(yīng)求成為樓市的主要矛盾，在此類城市政策和企業(yè)需雙管齊下：政策層面看，可適當(dāng)提升土地的供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，使供需雙方達(dá)到平衡;企業(yè)層面看，需積極實(shí)施供給側(cè)改革，在產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的升級上主動求變，從而刺激更多的改善性需求進(jìn)入市場。

對于庫存高企的三四線城市，顧云昌表示，應(yīng)繼續(xù)實(shí)施購房補(bǔ)貼、降低首付等金融財(cái)政方面的刺激手段，“刺激購房需求、提升市場信心是消化庫存的有效之舉”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，三四線城市要做加法，即增加市場和人口的容量，而這就要提高三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共產(chǎn)品的供給。“房地產(chǎn)不是孤立的，房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、財(cái)稅體制的改革等聯(lián)系在一起。”