年終獎到手后， 提前還貸劃不劃算？

去年，政府出臺了大量針對購房者的優惠政策，旨在為房地產市場“松綁”。

在地方層面，泉州市政府也就公積金貸款首付、額度，以及子女就學等出臺一系列優惠政策,包括購買首套房、首改房的職工，允許提取住房公積金充抵首付款;已結清首次住房公積金貸款的，再購房最低首付款比例由30%降低至20%，且不再受相隔12個月的限制;夫妻雙方均繳存公積金，最高貸款額度由60萬元調整到80萬元等。而在國家層面，更有央行連續五次降息降準。降息后，5年以上貸款基準利率已從去年年初的6.15%下調至4.9%，總降幅達到1.25%，降息后貸款利率為19年來最低。這一巨大的利好進一步降低了購房者的置業門檻和置業成本。

從2016年1月1日起，大部分銀行開始實行最新利率。央行五次降息所帶來的利好將得到實際兌現。(陳雨佳)

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執行新利率后

百萬房貸最多可省17萬元

筆者在走訪泉州多家銀行后了解到，各銀行對房貸的利率計算、房貸政策、折扣優惠、受理貸款時間和放款時間不盡相同。因此，購房者在辦理貸款之前，需要做全方位的考慮，“貨比三家”。但總體而言，相較去年同期，目前的房貸利率和購房首付比例都有了大幅度下調。

根據泉州各銀行普遍實行的4.9%商業住房貸款基準利率計算，以購房者貸款100萬元、還款期限20年為例，按照等額本息的還款方式，購房者需要總共支出約57萬元的利息，月供約6544元;而如果按照5次降息前的利率6.15%計算，購房者總共需要支出約74萬元利息，月供約7251元。也就是說，如果現行的貸款基準率保持長期穩定的話，購房者將省下17萬元，相當于一輛普通家用小轎車的價格。如果將節省下來的利息均攤，省下的月供約為707元。

如果購房者申請的是公積金貸款，以購房者貸款80萬元(即當前公積金貸款上限額度)、還款期限20年為例，住房貸款利率為3.25%，按照等額本息的還款方式，購房者需要支付總額29萬元的利息，月供約4538 元。如果按照2015年初的政策來計算，購房者則需要進行組合貸款：公積金貸款上限60萬元加上商業貸款20萬元。且以去年年初執行的公積金貸款的利率4.25%、商業貸款利率按照6.15%來計算，則購房者總支付利息約為44萬元，每月月供約5166元。相較而言，可節省總利息約15萬元，每月可減少約628元的月供。

此外，目前泉州實行首套房公積金貸款首付比例最低20%、商業貸款首付比例最低30%的政策，也為購房者減負不少，讓市民能夠更加輕松地住上新房、好房。

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受多種因素影響 1月份房貸未必有明顯下降

市民李先生前幾天遇到了一個難題：“明明1月1日就已經開始執行新利率，為什么我這個月的還款數額反而變多了呢?”為此，筆者咨詢了相關銀行的工作人員。

工作人員表示，這一情況的產生有可能是由于銀行分段計息，且每年最后一個月銀行利率是按天計算，因此，12月月供的總計息天數是31天，將多產生一天的利息。以把每月2日為還款日為例， 2016年1月的月供利息包括了2015年12月最后29天的以老利率計算的利息和1月份前2天的以新利率計算的利息，如果12月31日產生的利息高于按新利率計息這兩天“省下”的金額，就會產生房貸不降反升的狀況。

另一個重要原因則是由于一部分人使用的是等額本息還款方式。這一模式使得銀行在1月份執行新利率之后，將重新計算月供歸還的本金。因為降息之后整體利息減少，所以1月份需要歸還的本金反而比去年的12月更多。因此，還貸者須歸還的本金將有一定幅度增長，超過了利息下調的部分，使得房貸不降反升。

由于1月份屬于跨年度計息，因此本月的月供并不能代表全年的月供的標準。從2月開始，月供將全部按照新利率計算，降息所帶來的利好將有更大幅度的顯現。

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目前貸款利率較低 提前還貸未必劃算

受中國傳統觀念影響，許多市民并不是十分適應“房奴”生活，更加渴望“無債一身輕”的感覺，特別是年底有了年終獎等進賬之后手頭略有些寬裕，便考慮提前還貸，以便減輕自己的月供負擔。某銀行資深客戶經理張女士認為，這樣做并不一定劃算。

“目前利率相對較低，尤其對采用公積金貸款的人來說，只有3.25%，而市面上大部分理財產品的收益都大于這個數值。”張女士介紹道，“而對采取商業貸款的人而言，也有不少高收益的理財方式可供選擇，只需對手中的資金進行合理資產配置，也可以輕松獲得高于月供利率的收益。因此，手頭較為寬裕的人完全可以對資金進行更為合理的配置，提高資金利用率，沒有必要提前還貸。”

同時，對處于以下兩種情況的購房者來說，提前還貸是不太劃算的：一種是等額本息還款達到一半的。這種情況下借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分利息，提前還款的部分基本上都是本金，因此，他們提前還貸的意義不大。另一種是等額本金還款達到1/3以上的。當還款期超過1/3時，其實還貸者已還了一半的利息，此時選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，也不能有效地節省利息支出。因此，此時提前還貸也不太合適。

最后，每個銀行對提前還貸都有不同的規定，有些銀行對貸款時間才1至2年便要提前還款的貸款者，可能會收取一定數額的違約金。提前還貸時，貸款者需注意查看合同中是否有違約條款，并計算目前需要繳納的違約金是否過高。

但如果購房者想要出售手中的房子，或在購買新房時想要享受當前的政策優惠，那么，提前還貸是有一定必要的。張女士提醒廣大市民朋友：“提前還貸是家庭財務管理中的一件大事。在考慮提前還貸的過程中，還需綜合考量自身需求、提前還貸成本等，也可以在咨詢銀行工作人員之后，再做決定。”