土地競拍“鄙視鏈”

12月6日，某上市房企華東投資部總監李陽去了趟合肥。


 

“盛況空前，所有排得上號的房企，從頭部的萬科、融創，到中不溜的融信、正榮，乃至安徽當地的小開發商，基本都去了。”李陽回憶，當天的土拍現場卻是，看熱鬧的居多，出手的不多。

合肥此次掛牌出讓12宗地塊，兩塊因未達底價流拍，剩余10塊競拍成功。拿地成功的，包括中鐵四局、金茂兩家國資房企和新城控股一家全國性民企，其余5家企業全部來自安徽本地。總計60.2億元的土地價款，被合肥市政府收入囊中。

進入2018年下半年，房企普遍捂緊錢袋子，拿地熱情銳減，導致一些地方政府難以完成年度供地計劃。臨近歲末，各地均開閘泄洪，拿出大量土地投放市場。

中國指數研究院數據顯示，11月份，一線城市供應土地合計90宗，深圳、上海、廣州、北京供地分別是13宗、17宗、42宗、18宗，刷新了近年來的單月記錄。二線城市同樣如此，當月合計供應土地1400宗，創下年內最高記錄。

雖是如此，各地的全年土地成交量依然難比以往。北京最為突出，截止11月底，北京土地總成交1209.9億元，同比去年減少53.6%。

為何房企普遍不愿拿地，李陽分析原因有二：一是在樓市強調控政策下，房企對2019年的銷售前景不夠樂觀，加之融資渠道收緊，拿地資金普遍依靠銷售回款。房企銷售不振的話，拿地自然也不積極。二是各地政府對房企拿地的限制條件較多，比如僅限價來說，就可能導致房企利潤微薄。

正如上海土地市場，已經進入大玩家時代——國資房企靠政策支持，民營龍頭有現金儲備，它們有機會獲取土地這一核心戰略資源。而那些沒錢沒資源的中小型房企，只能站在鄙視鏈的底端，默默圍觀。

上海針扎不進水潑不入

一線城市對房企拿地的條件限制最為嚴厲，但北京、上海有所不同。

上海的土地市場，可以說是針扎不進、水潑不入。如競拍房企不是TOP10或者本地國資房企，基本拿不到地。

中駿置業地方投資部副總監趙平以前還會看一看上海市放出來的拍地公告，“現在不怎么看了，因為看了也白看。”

2017年以來，上海集中供應租賃性用地，不乏位于城市核心區的優質地塊。然而，供地公告中皆有一個條件：競買申請人必須持有市(區)政府出具的項目認定文件。

久而久之，大多數民營房企開始明白，這一條件的意思是：租賃性用地只供應給上海市本地國企。

12月初，上海城開(集團)零溢價競得上海交大附近的租賃用地，樓板價5480元/平方米，相當于周邊市場價的三到四成。一周之后，普陀、寶山、浦東航頭三塊租賃用地也將出讓，按照慣例，大概率將由上海國企競得。

趙平稱，租賃用地需要房企自己持有，如按市場價出讓，沒有房企扛得住這么長的租金回款周期，于是上海市就以遠低于市場價的價格出讓給當地國企。

如此一來，留給外地房企的只剩住宅和商服用地了。在這兩類土地的爭奪中，中小房企又被“深深地鄙視”了。

去年8月以來，上海改用招掛復合式出讓，規則是根據企業的“經濟實力”“項目經驗”等指標，篩選“有資格的”公司參與競拍。

然后，根據投標人綜合指標排名順序，確定入圍競標人。如有效投標文件3到10份，前2名確定為入圍競標人;有效投標文件11份以上的，前3名確定為入圍競標人。

如此以來，中小房企在第一輪篩選中就被刷下。與此同時，巨額的地價和保證金也足以讓中小房企望而卻步。

一塊住宅用地，動則數十億元的起拍價，加上約20%的保證金，并且這些資金均不得使用杠桿。另外，房企還需把大筆資金放在監管賬戶上長達數月。一些現金流緊張的房企，很可能因為一次競拍而陷入財務癱瘓。

在上述規則的主導下，上海土拍市場出現兩道景觀，一是所有土地幾乎都是零溢價成交，二是拿地的房企不是本地國企就是TOP10房企。

例如，12月10日，融創零溢價拿下上海靜安區市北高新區地塊，總價30.5億元，樓面價46600元/平方米。上海地產圈子傳出消息，由于資金壓力太大，融創難以獨吞，大概率將與其他房企合作開發。

融創方面對此表示不予回應。

今年下半年以來，除融創外，還有萬科、招商等大房企在上海拿下多宗非租賃住宅用地，幾乎都是零溢價。

北京適當放寬拿地條件

北京土拍盡管有限制條件，但對所有房企一視同仁。

同是按照“以租代售、租售并舉”的原則進行樓市調控，北京側重于大量供應共有產權房和限競房(限制房價競拍地價)用地，名義上所有房企都能參與，只要愿意拿錢并且服從游戲規則。

11月26日，北京公開出讓13宗地塊，總起始價逾295億元。除1宗流拍外，其余12宗地塊全部成交，攬金總額316.46億元，平均溢價率7.11%。

流拍的地塊為順義區北小營鎮地塊，屬于共有產權地塊。這已是北京今年以來第7次共有產權地塊流拍。

“共有產權房權屬關系復雜，購房手續和銷售過程繁瑣，從已有情況來看，市場對這種地塊的反應不太積極。房企玩的是高周轉，大多數都不愿參與。”鴻坤地產一位高管對騰訊新聞《棱鏡》表示。

本次北京土拍競爭最激烈的一宗是豐臺區白盆窯東地塊。巧的是，該地塊在今年1月曾以共有產權地塊身份掛牌，結果無人問津，此次改頭換面，經過64輪角逐，終于以70.2億元的高價，花落中鐵諾德。

豐臺區白盆窯東地塊是典型的限競房項目，競拍條件如下：建成后商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，并且最高銷售單價不得超過71087元/平方米;建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重需在70%以上;同時配建衛生所、郵政所、派出所等公共設施，建成后無償移交給當地政府。

值得注意的是，考慮到供地計劃完成度低，房企拿地熱情普遍不高，北京此次土拍放寬了保證金條件，放棄了此前每個地塊都需競拍房企繳納保證金的規定，進而采取“共用保證金”做法。

舉例來說，北京市政府將其中7宗地塊分成三組，按組繳納保證金，比如第一組的兩宗地塊，保證金分別是11.2億元和9.25億元。按照以前的規則，一家房企同時競拍這兩個地塊，共須交20.45億保證金。按照此次新規，這家房企競拍同組兩地塊時只需共用保證金11.2億元即可。

資產有毒，并購拿地坑太多

由于公開市場拿地算不過來賬，大部分房企早已瞄準并購市場，寄希望于間接拿地。

融創自2017年以來，拿地基本依靠并購，并購所得占據其現有土地儲備的7成左右。碧桂園等大型房企更是憑借著資金和品牌影響力大舉進入三四線城市，從地方小房企中并購項目公司。

在前述上市房企投資總監李陽看來，并購市場上的高質量標的越來越少，一般房企很難再通過并購增加土地儲備，“這兩三年以來，具備投資價值的項目公司基本被大中型房企們瓜分得差不多了，剩下的都是些臭魚爛蝦”。

由于樓市調控進入深水區，不少小房企選擇斷臂求生，目前對外出售的資產倒是很多。

騰訊新聞《棱鏡》查閱北京、上海產權交易中心數據發現，今年11月前三周，新增房企項目股權出售動態已達37條，新增掛牌地產股權價值超過110億元。

克而瑞地產研究中心監測數據顯示，今年前10月，房企累計項目股權出售動態已達473條，超過2017全年的387條。

在一些待售的項目當中，以1元底價甩賣項目公司100%股權者并不罕見，這些項目大多資不抵債。北大資源轉讓的控股子公司青島博雅置業70%股權及債權即是一例，該公司2018年一季度總資產11.8億元，總負債12.44億元，虧損達458萬元。

諸如此類的項目，歷時數月都無法售出。“這些看起來艷麗無比的小魚，其實有毒。”李陽說。

2017年10月，貴州當地房企宏立城的董事長肖春紅和碧桂園總裁莫斌杯酒言歡，簽下一個并購合作協議。

熟悉此事的前宏立城高管透露，宏立城集團旗下的小額貸款公司，從一些無法償債的債主那里，抵債過來一些地塊和項目，資產估值大概在70-80億元。碧桂園耗資50億元買入，首付20億元。

進場之后碧桂園才發現，這些地塊項目債權關系極其復雜，很難處理，據此要求宏立城在2018年4月底，解決這些問題。否則的話，宏立城需要全額退還20億元首付款。如不退款，則首付款轉為債權，年利息15%。

中梁地產的一位內部人士則對騰訊新聞《棱鏡》表示，大型房企進入三四線城市后，發現當地小房企手里有地，但缺乏資金運營能力，便會尋求合作開發。“或者，當地房企干脆把項目賣給大型房企，但并購過程中的坑太多了。”他說。

他舉例道，中梁地產收購了平頂山一個項目，收購結束才發現，項目土地下方存在大量挖礦后遺留的坑洞，存在塌陷風險。中梁地產在盡調時并未發現這些問題，事后自己填補這些坑洞時，又要花上一大筆錢。

“一些項目公司甚至在并購談判時隱匿一些未登記和公告的債務，比如中梁并購信陽一個項目時，發現前期拆遷款并未賠付到位。”上述中梁地產內部人士苦笑說，“現在遇到那些價格特別便宜、談判特別爽快的項目，我們自己得先冷靜一下。”

(李陽、趙平為化名）