《2024年中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查》：中國(guó)辦公樓市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力猶存

全球性地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕12日發(fā)布《2024年中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查》指出，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力猶存，企業(yè)對(duì)擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。未來(lái)三年，科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、生命科學(xué)所代表的新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)將引領(lǐng)辦公樓需求擴(kuò)張。

房地產(chǎn)策略上，續(xù)租和搬遷主導(dǎo)租賃交易類(lèi)型，“搬”或“不搬”已是目前辦公樓租賃決策的核心議題。ESG方面，企業(yè)繼續(xù)“向綠而行”，調(diào)查顯示，今年已設(shè)立零碳目標(biāo)的企業(yè)比例繼續(xù)上升，綠色出行和綠色認(rèn)證樓宇是企業(yè)在房地產(chǎn)策略上最優(yōu)先的ESG相關(guān)考量因素。

調(diào)查顯示，企業(yè)對(duì)未來(lái)三年的辦公面積擴(kuò)張持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。38%的受訪租戶計(jì)劃在未來(lái)三年增加辦公面積，略低于去年但高于過(guò)去三年平均水平。大幅增減辦公面積意愿的租戶比例均顯著下降，說(shuō)明企業(yè)期望未來(lái)三年的業(yè)務(wù)發(fā)展逐步進(jìn)入新穩(wěn)態(tài)。不同規(guī)模企業(yè)均表現(xiàn)出凈擴(kuò)租意愿，中小企業(yè)尤為積極，大型企業(yè)則更注重優(yōu)化整合現(xiàn)有空間。

細(xì)分行業(yè)層面，未來(lái)三年，科技互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、生命科學(xué)所代表的新質(zhì)生產(chǎn)力將引領(lǐng)辦公樓需求擴(kuò)張。專業(yè)服務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，金融、地產(chǎn)動(dòng)能減弱?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)縮減面積的比例明顯減少，同時(shí)在人工智能相關(guān)企業(yè)的帶動(dòng)下，新租面積在連續(xù)兩年大幅下降后首度回升，同比增長(zhǎng)2%。此外，今年以來(lái)的教培政策利好以及近期熱門(mén)游戲《黑神話：悟空》的火爆，有望促進(jìn)在線教育及游戲等細(xì)分領(lǐng)域的擴(kuò)張。

隨著可租賃面積充裕、租金下調(diào)及租約集中到期，加之企業(yè)房地產(chǎn)預(yù)算的審慎態(tài)度，“搬”或“不搬”成為當(dāng)前辦公樓租賃決策的核心議題。調(diào)查顯示，降租或更為靈活的租約條款是企業(yè)決定續(xù)租或搬遷的首要考量，配套設(shè)施和服務(wù)緊隨其后。另有六成租戶將區(qū)位優(yōu)勢(shì)納入選址決定性因素;1/3的租戶關(guān)注樓宇是否符合可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)以及企業(yè)資本支出預(yù)算。

調(diào)查還指出，有11%的租戶表示搬遷的主要目的是為了尋找新的總部，主要集中在制造業(yè)(23%)、專業(yè)服務(wù)業(yè)(23%)、科技互聯(lián)網(wǎng)(19%)和醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)(15%)?？偛窟x址也具備成本控制、樓宇品質(zhì)等普遍性訴求，同時(shí)行業(yè)特性對(duì)選址有重大影響，如制造業(yè)與科技企業(yè)偏好靠近工廠或研發(fā)中心，專業(yè)服務(wù)業(yè)則尋求全市通達(dá)性。同時(shí)，超半數(shù)有搬遷需求的企業(yè)重視跨樓宇靈活辦公空間，顯示出伴隨總部選址時(shí)可能出現(xiàn)的空間整合，企業(yè)也高度關(guān)注未來(lái)辦公資產(chǎn)組合的靈活性。

ESG方面，今年調(diào)查結(jié)果顯示，已設(shè)立零碳目標(biāo)的企業(yè)占比繼續(xù)攀升至31%，其中七成企業(yè)要在2030年或更早前實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，綠色出行和綠色認(rèn)證樓宇已成為企業(yè)ESG戰(zhàn)略中的首要考量因素。在成本控制壓力下，企業(yè)正努力在長(zhǎng)期的ESG承諾與短期財(cái)務(wù)目標(biāo)間尋找平衡，綠色建筑認(rèn)證樓宇的租金溢價(jià)接受度有所下降，部分租戶甚至提出“棕色折價(jià)”要求。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“隨著企業(yè)零碳目標(biāo)的臨近，企業(yè)對(duì)綠色樓宇的需求愈發(fā)迫切。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)，引領(lǐng)市場(chǎng)邁向更加綠色、可持續(xù)的方向發(fā)展。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，盡管京滬綠色樓宇滲透率較高，但其他城市仍顯不足，這為企業(yè)提供綠色戰(zhàn)略布局新機(jī)遇。”