萬達(dá)要學(xué)凱德用REITs重回商業(yè)地產(chǎn)“主戰(zhàn)場”？

經(jīng)過兩年輕資產(chǎn)調(diào)整陣痛后，2019年萬達(dá)簽約新項目的消息又再頻傳，在顯示其重拾業(yè)務(wù)發(fā)展步調(diào)的事實。與此同時，王健林也深知打通資本通道對于業(yè)務(wù)發(fā)展的重要性。

于是在萬達(dá)體育6月初向美國證券交易委員會提交了招股書后，6月20日再有外媒消息傳出，萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在新加坡上市，估值或超過10億美元。

該消息續(xù)稱，萬達(dá)在新加坡上市將捆綁哪些資產(chǎn)尚不得而知，但這些資產(chǎn)將作為房地產(chǎn)投資信托(REIT)上市。報道援引另一消息人士稱，該計劃仍處于初步階段，交易架構(gòu)和規(guī)模仍有待決定。

而另有消息則指，萬達(dá)此支REIT打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產(chǎn)，投資者通過購買該信托基金，從萬達(dá)每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

但無論最終打包上市的是何種資產(chǎn)，萬達(dá)借助資本市場力量重回“主戰(zhàn)場”的意圖或已浮現(xiàn)，迎接它的會是另一個新千億賽道嗎?

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上市“沖動”

傳出招商蛇口擬分拆資產(chǎn)以REITs形式赴港掛牌集資5億美元后，時間僅過去一周，又一單REITs上市消息傳來。

6月20日，據(jù)華爾街日報援引消息人士說法，萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資信托(REIT)形式在新加坡上市，該資產(chǎn)估值或超過10億美元，但具體捆綁哪些資產(chǎn)則仍未可知。

另一消息人士則透露，萬達(dá)該分拆上市計劃仍處于初步階段，交易架構(gòu)和規(guī)模仍有待決定。

資本市場總不缺捕風(fēng)捉影的故事，對此，有分析就認(rèn)為，萬達(dá)這支REIT打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產(chǎn)，投資者通過購買該信托基金，從萬達(dá)每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，王健林的上市“沖動”早在今年1月12日做年度工作總結(jié)時已有明確表態(tài)。

他彼時表示，萬達(dá)集團(tuán)今年在資本市場要有三方面的進(jìn)展。

一是萬達(dá)體育和傳奇影業(yè)都要開展資本運(yùn)作，今年要出成績;

二是萬達(dá)商業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù);

三是萬達(dá)廣場資產(chǎn)證券化。

其中，萬達(dá)體育登錄資本市場的計劃，2月12日立馬傳出消息，萬達(dá)體育已就上市事宜向美國證券交易委員會遞交申請文件，預(yù)計今年上半年可以完成上市，集資額介乎3億至5億美元。

至6月7日，美國證券交易監(jiān)督委員會網(wǎng)站披露了萬達(dá)體育IPO招股說明書，萬達(dá)體育準(zhǔn)備在美國納斯達(dá)克上市，最多融資5億美元，股票代碼為“WSG”。

另一方面，隨著萬達(dá)電影一再調(diào)整重組方案，傳奇影業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作步伐也隨著重組的一次又一次調(diào)整而擱置下來。

有分析人士據(jù)此指出，結(jié)合王健林的三個資本化計劃，萬達(dá)此次分拆以房地產(chǎn)投資信托(REIT)形式上市，且上市地點(diǎn)選擇了新加坡，其資產(chǎn)包極有可能就是萬達(dá)廣場相關(guān)資產(chǎn)。

“現(xiàn)在我們比較熟悉的，將商業(yè)地產(chǎn)以REITs方式上市的是新加坡的凱德集團(tuán)，而且新加坡是亞洲最大的REITs市場。”其表示，萬達(dá)很可能是看中了新加坡這方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，而且這里市場競爭力強(qiáng)，國際化程度高。

02

凱德與萬達(dá)

其實參照凱德集團(tuán)的轉(zhuǎn)型和REITs上市，可以看到，萬達(dá)集團(tuán)在某種程度上似乎也有著同樣的思路。

據(jù)了解，凱德集團(tuán)在2000年合并重組之時(舊稱嘉德置地)也是重資產(chǎn)開發(fā)商之一，2001年時有息負(fù)債率曾約達(dá)87%，而自2002年起，凱德集團(tuán)先后發(fā)行5支公募REITs，并開始大規(guī)模收購物業(yè)，成功向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，成為基金管理人。

2001-2017年，凱德集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從57%降至48%，凈負(fù)債率下降56%，資產(chǎn)規(guī)模增長3倍。

而萬達(dá)集團(tuán)，同樣在進(jìn)行重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，且同樣有著降負(fù)債的訴求。

王健林年初時就曾表示：“要在2018年基礎(chǔ)上，2019年力爭有息負(fù)債再降8-10%。到2020年底將萬達(dá)集團(tuán)有息負(fù)債降至絕對安全水平。”

“萬達(dá)集團(tuán)負(fù)債水平不僅在中國的房企中，在中國民營企業(yè)中，即使跟所有大型企業(yè)相比都不算高。但為什么我們在去年降了負(fù)債，今年還要降，明年還要降?就是通過發(fā)展輕資產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)可以走這條路子，做重資產(chǎn)的必要性降低了。在這種情況下，我們要把有息負(fù)債逐漸削減。”

王健林進(jìn)一步指出，萬達(dá)商管定了一個目標(biāo)，從今年開始有息負(fù)債不能再增加，但收入要逐年增加，就是不斷提高開業(yè)輕資產(chǎn)項目的數(shù)量和占比。“萬達(dá)既然認(rèn)準(zhǔn)了輕資產(chǎn)、低負(fù)債發(fā)展的戰(zhàn)略，就不能動搖。”

事實上，為了往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬達(dá)集團(tuán)在2017、2018年間的出售動作從未停止，從文旅城到海外資產(chǎn)，再到電影、體育及金融業(yè)務(wù)。

對此，王健林坦言，萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型也不輕松，“這種戰(zhàn)略調(diào)整肯定不舒服，甚至是痛苦的。”

王健林年初介紹：“2018年開業(yè)的萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)已達(dá)19個。新發(fā)展的58個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)達(dá)50個。從2019年起，開業(yè)的輕資產(chǎn)廣場超過一半，以后占比越來越高，也許幾年以后開業(yè)項目全部都是輕資產(chǎn)。新開業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產(chǎn)。”

一番調(diào)整之后，萬達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略見到效果，但在它每年還將有10到15個重資產(chǎn)項目增加的情況下，若想進(jìn)一步降負(fù)債，將旗下重資產(chǎn)廣場變輕，或許學(xué)習(xí)凱德集團(tuán)走REITs路徑會是一個不錯的方向。

03

千億賽道

凱德在發(fā)行REITs的同時，還開始了收并購的動作，而在萬達(dá)而言，經(jīng)過前兩年的調(diào)整“陣痛”后，2019年也明顯將精力聚焦到了新業(yè)務(wù)擴(kuò)張上，無論是文旅還是體育，抑或是外界仍未摸清其背后邏輯的醫(yī)院和康養(yǎng)。

如此看來，萬達(dá)集團(tuán)重新“恢復(fù)”業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時，搭建上市平臺，打通資本渠道變得尤為重要，將不同資產(chǎn)分拆至最優(yōu)上市平臺或?qū)⑹峭踅×脂F(xiàn)在及未來籌劃的重要方向之一。

就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬達(dá)今年以來動作頻繁，僅在規(guī)模擴(kuò)張方面，該公司已在多個地區(qū)新增項目投資額累計約1600億元，主要集中于西北地區(qū)。

王健林年初時這樣表示：“地產(chǎn)集團(tuán)為了保證商管每年開業(yè)50個廣場，每年還需要力爭上10到15個重資產(chǎn)項目，地產(chǎn)集團(tuán)不追求銷售額，追求每年保多少萬達(dá)廣場開業(yè)，地產(chǎn)集團(tuán)就是為商管而存在。”

他解釋之所以繼續(xù)開發(fā)部分重資產(chǎn)項目的原因：“一是為了資本市場的需要，徹底把商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。二是一些商業(yè)項目本身帶有住宅開發(fā)，我們不能因為不做住宅舍棄項目。三是做輕資產(chǎn)，需要團(tuán)隊指導(dǎo)業(yè)主建設(shè)。所以地產(chǎn)集團(tuán)還要存在，每年還要有幾百億銷售額。”

對此王健林1月時也表示，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。

但無論此次打包上市的是何種資產(chǎn)，萬達(dá)借助資本市場力量重回“主戰(zhàn)場”的意圖或已浮現(xiàn)，迎接它的會是另一個新千億賽道嗎?