“居住權”入法 涉及買房、賣房、租房、養老

房產，是當前社會大眾最為關注的焦點之一。2021年元旦即將開始施行的《民法典》，首次提出了房屋“居住權”這一嶄新的法律內容。什么是居住權?居住權入法，又將給我們的生活帶來怎樣的變化呢?

1 買房

核查二手房是否設立居住權

經過多年的打拼奮斗，市民王榮耀終于攢下一筆首付。為了孩子，考慮再三，王先生決定買一套二手學區房。跑遍泉州二手房市場，他終于選定了一套不錯的房子，他打算過年拿了年終獎手頭更寬裕一點后，就下手買房。

但是王先生還是有些顧慮，他看中的這套房，目前居住著一位老人，老人打算明年以書面形式向登記機構申請居住權，然后再把房子過戶到兒女名下。這樣一來，王先生湊夠首付找老人的兒女買房，是不是就不劃算了?

福建建達(泉州)律師事務所主任張傳江建議：最好不要買!因為根據《民法典》“居住權”的相關規定，在老人設立直至自己死亡前的居住權后，王先生即使買下房子，獲得了房屋所有權，也沒有權利趕走居住權人。也就是說，王先生如果買了這套房子，在老人去世前，很大可能既不能入住，也不能將房屋出租。所以《民法典》生效后，在買二手房前，應核查清楚房屋是否設有居住權。

2 養老

轉讓房屋所有權同時設立居住權

經過這一折騰，王先生靈機一動，發現了一個將來養老的好方法：如果自己擁有一套房，可以將房屋以低于市場的價格賣掉或者抵押掉，同時設立居住權，這樣就能實現“以房養老”了。

王先生的如意算盤這次真沒打錯。張傳江律師分析，假如王先生擁有一套價值150萬元的房子，當老了以后，如果不想依靠子女養老，自己需要支付請保姆的費用、醫療費用、生活費用等。一筆筆費用加起來，還是有點壓力的。那么，他可以選擇將房子以低于市場的價格賣掉或者抵押，同時設立居住權——在自己有生之年都可以居住在自己的房子里，這樣既不用擔心“老無所居”，又有了一筆可以養老的資金。

3 其他

設定居住權 家庭矛盾有了調和劑

其實，居住權在日常生活中，還有很多地方可以派上用場。

房子作為婚前財產時，簽訂婚前財產協議約定對方可享有居住權，以減少婚姻破裂時的析產糾紛。

離婚時，將房子留給前妻，自己又暫時沒有地方居住，那么雙方在簽訂離婚協議時，可以約定設立房屋居住權，期限為從幾個月至幾年都可以。

遺產繼承時，若既想讓子女獲得房屋所有權，又希望能讓升遷盡心盡力照顧自己的親戚、保姆繼續居住，設立居住權可使二者得到兼顧。

不過，需要注意的是，居住權雖然是無償設立的，但一般不能轉讓也不能繼承，設立了居住權的房屋，沒有特殊原因也不得出租。

★法條

《民法典》第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條 居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。