【以案釋法】看房后再找其他中介購(gòu)房是否屬于“跳單”

業(yè)主為了能盡快高價(jià)售出房屋，通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，買(mǎi)方利用多家中介公司了解房源信息，那么，委托人接受某家中介公司服務(wù)后，又與其他中介公司就相同房產(chǎn)達(dá)成交易是否屬于“跳單”行為?委托人需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎?近日，安溪縣人民法院審理的一起案件，對(duì)購(gòu)房人和中介來(lái)說(shuō)，都有很好的借鑒意義。

案情

買(mǎi)了一套二手房 卻被未促成交易的中介起訴

近期，剛喜提新房的小美(化名)還沒(méi)高興多久，就被中介公司一紙?jiān)V狀告到了法院。

因購(gòu)房需要，小美到A中介公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司)，簽訂了《購(gòu)房委托協(xié)議》，約定A公司受小美委托，安排實(shí)地看位于安溪縣某處的房產(chǎn)并全力促成購(gòu)房交易。協(xié)議還約定，如果小美通過(guò)其他渠道購(gòu)得該房產(chǎn)，導(dǎo)致A公司無(wú)法收取業(yè)主全額傭金時(shí)，應(yīng)支付誠(chéng)信違約金。合同簽訂后，A公司未能促成交易。

一個(gè)月后，小美通過(guò)B經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)B公司)與房屋出賣(mài)人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)了該處房產(chǎn)，并支付了相應(yīng)中介費(fèi)。

A公司認(rèn)為，小美利用其提供的房源信息繞過(guò)公司私下與第三人取得聯(lián)系并購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，小美的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。于是，A公司向安溪縣人民法院提起訴訟，要求小美支付傭金及違約金。

結(jié)果

客戶(hù)未構(gòu)成“跳單” 無(wú)需支付傭金和違約金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房源的出賣(mài)人所發(fā)布的房源信息未獨(dú)家授權(quán)A公司，小美與A公司簽訂的合同并非全權(quán)委托的獨(dú)家代理，小美未利用A公司提供的服務(wù)信息，而是通過(guò)與其他中介機(jī)構(gòu)以合理的成交價(jià)和中介費(fèi)完成交易。

因此，A公司要求小美給付傭金及違約金的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，法院不予支持。近日，法院一審判決駁回A公司的訴訟請(qǐng)求。

說(shuō)法

是否屬于“跳單” 關(guān)鍵看是否惡意逃避中介費(fèi)

法官介紹，中介“跳單”是房屋中介行業(yè)的術(shù)語(yǔ)，是指委托人接受中介人居間服務(wù)后，利用中介人提供的服務(wù)或信息，繞開(kāi)中介人與相對(duì)人訂立合同的行為，或者另行委托其他中介人與相對(duì)人訂立合同的行為。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”

“跳單”違約一般包含三個(gè)要素：一是委托人接受了中介服務(wù);二是委托人利用中介提供的信息、機(jī)會(huì)或媒介服務(wù);三是委托人繞過(guò)中介人與相對(duì)人簽訂合同的行為，或另行委托其他中介人與相對(duì)人簽訂合同。因此衡量小美是否存在“跳單”行為的關(guān)鍵在于其是否利用了A公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。

現(xiàn)實(shí)生活中，房屋出賣(mài)人為了能盡快高價(jià)售出，往往通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，買(mǎi)方也是通過(guò)多家中介公司了解房源信息。這起案件中，A公司并非該房產(chǎn)的獨(dú)家房源，后小美在其他中介公司亦了解到同一房源信息，并通過(guò)B公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)該房屋。小美通過(guò)正當(dāng)?shù)耐緩剑诓煌闹薪楣精@取同一房源信息，其有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或服務(wù)更好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，這亦是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賦予消費(fèi)者自由選擇權(quán)的體現(xiàn)。因此，小美并未利用A公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，無(wú)主觀逃避支付中介費(fèi)的惡意，其行為不構(gòu)成“跳單”違約。

針對(duì)二手房交易市場(chǎng)，法官提醒，中介“跳單”不僅有悖市場(chǎng)交易誠(chéng)信，還違反法律規(guī)定，不誠(chéng)信的交易行為可能會(huì)增加房屋交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致卷入訴訟糾紛中，由此耗費(fèi)更多的時(shí)間、精力和金錢(qián)，得不償失。