政治局會議定調樓市 首次提及這對“關系”

4月30日召開的中共中央政治局會議指出，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。其中，對存量房產和增量住房的表述系首次提及。

分析認為，對增量和存量問題的統籌考慮，意味著樓市調控將著力于系統性謀劃、平衡供需，映射出當前以及今后一段時間房地產市場三大關鍵性趨勢。

從“增量時代”到“存量時代”

近年來，中國房地產市場逐漸從“增量時代”進入“存量時代”。這一轉換的背后是一些長期變量，如人均住房面積、人口年齡結構等發生了變化。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前在許多城市，存量房交易已經成為主體，二手房掛牌量、交易量都比新房大。近年來，北京、上海的二手房成交量占當地住房市場總成交的比重已超80%。

這就意味著存量和增量住房市場的優先級需要重新定位。仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟在接受中新社記者采訪時表示，預計房地產行業將繼續適應從增量時代到存量時代的變化，由總量擴張轉為存量改造、消化與增量提質、優化的結合。

從二手房去庫存到新房優結構

新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。未來在打通房屋“增存循環”方面可能包括兩個著力點。

首先是二手房去庫存。去年以來，多地二手房掛牌量大增，不少人需等待半年以上才能賣出舊房，換房鏈條遲遲無法啟動，來自二手房市場的需求動能也難以傳導到新房市場。

李宇嘉認為，目前剛需和改善性購房潛力都很大，關鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對接起來，這是穩定市場、穩定行業體量的關鍵。

在打通一二手房循環方面，超30城探索房屋“以舊換新”。不少地方拿出“真金白銀”，如：江蘇海安、蘇州相城區、鄭州、連云港等地由地方或開發商直接收購舊房，所得款項等用于置換新房，激活改善性住房需求。

其次是新房市場優供應。這意味著優質地塊和高品質住房供給有望增加。近日，浙江麗水稱，擬出讓“定制化”低密度住宅地塊，該地塊面向大眾出讓。深圳、上海也在近期供應的多個地塊中取消了對住宅戶型比例要求的限制，更多“大房子”“好房子”有望進入市場，滿足多元化需求。

從保商品房交付到打通住房供應體系

此次會議提出，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

從“保交樓”到“保交房”，易居研究院研究總監嚴躍進認為，政策表述的變化意味著將加力從保護購房人合法權益的角度推進，政策將更加務實。龐溟預計，后續將繼續加大保交房支持力度，有效解決部分地區紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。

更為重要的是，未來政策或進一步打通商品房和保障房市場，這既有助于化解風險，也能實現房地產供應結構優化。

中指研究院認為，相關措施可能包括政府平臺回購二手房作為保障性租賃住房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業改為保障性租賃住房等。

李宇嘉說，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，以中央政府發行特別債券、組建基金等方式，貸款給央企和地方國企，收購市場上的存量二手房源，再以較低價格配售給剛需或保障房申購者，實現資金閉環。這可以加速流通，穩定價格，從而穩定新房交易、開工等各項指標。